Mieter und Vermieter sollten sich wegen der Nebenkosten nicht vor Gericht treffen

In der aktuellen Zeit der auseinanderklaffenden Parameter von riesiger Nachfrage nach und dem sehr überschaubaren Angebot an niedrig- bis mittelpreisigen Mietwohnungen in Deutschland kommt auch dem kontrovers diskutierten Themenkomplex Nebenkosten und deren korrekte Abrechnung bzw. Umlage auf den/die Mieter häufig verstärkt Bedeutung zu. Oftmals und immer wieder herrscht bei allen Betroffenen und somit bei Vermietern wie auch Mietern Unsicherheit und Ungewissheit über die zulässigen oder unzulässigen sowie gesetzlich fixierten Regeln in dieser teils recht unübersichtlichen bis sogar auch juristisch umstrittenen Angelegenheit. Nicht selten streiten die vertraglich verbundenen Beteiligten schließlich vor den Gerichten über im Grunde einzeln genommen relativ geringe, aber in der Summe und Höhe ggf. dann doch durchaus bemerkbare Kosten, über deren Zahlung große Uneinigkeit herrscht. Die sprichwörtlichen „Schwarzen Schafe“ gibt es hierbei leider sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern: Während manche Erstgenannten gerne und häufig versuchen, auch nach der aktuellen Rechtsprechung allgemein akzeptierte Kosten nicht zu begleichen, weigern sich mitunter manche der Letztgenannten, bindende Urteile hierzu in die Gestaltung der Abrechnungen einfließen zu lassen. Da jedoch letztlich beide Seiten mittel- und langfristig von einem möglichst einvernehmlichen Miteinander weitaus mehr profitieren, als von einem konfrontativen Gegeneinander, werden im Folgenden die Bereiche der und Regeln zu umlagefähigen Nebenkosten kurz genannt und erläutert.

Genaue Formulierungen zu Vertragsbeginn schützen gut vor späteren Problemen

Zunächst gilt laut der einschlägigen deutschen Gesetzgebung grundsätzlich, dass die von Mietern erhobenen Nebenkosten von Vermietern im jeweiligen Mietvertrag festgehalten werden müssen, da diese sonst mit der vereinbarten Miete als bereits abgegolten gelten. Bei der diesbezüglichen Formulierung besitzen Vermieter einen gewissen Spielraum und ihnen stehen generell zwei zulässige Möglichkeiten zur Verfügung. So können sämtliche vom Mieter verlangte Nebenkosten detailliert und einzeln für sich im Mietvertrag aufgeführt werden, um somit von vornherein eventuelle Unstimmigkeiten über die Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zu vermeiden. Anstatt dessen ist aber auch der ebenfalls schriftlich obligatorisch im Mietvertrag fest zu haltende Verweis auf Paragraf 2 der gesetzlich festgelegten Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der aktuellen Fassung vom Mai 2012 (BGBl. I S. 958) zulässig. Hier sind alle umlagefähigen Betriebskostenposten aufgeführt. In Ausnahmefällen kann die Liste der entsprechenden Nebenkosten auch verlängert werden. Entscheidend hierfür ist jedoch, dass möglicherweise im Laufe eines Mietverhältnisses hinzukommende Punkte ausschließlich dann vom Vermieter geltend gemacht werden können, wenn eine Option für zukünftige zusätzliche Nebenkosten auch im ursprünglichen Mietvertrag ausdrücklich sowie selbstverständlich gesetzeskonform formuliert vorhanden ist. Nachträglich kann eine solche Bestimmung vom Vermieter nicht hinzugefügt werden. Als Faustregel gilt darüber hinaus momentan, dass zwar die meisten regelmäßigen Kosten, die beim Vermieter anfallen, an die Mieter weitergereicht werden dürfen. Davon ausgenommen bleiben aber die nicht zu Betriebskosten gehörenden Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Einmalige Kosten zahlt in der Regel der Vermieter, regelmäßigen meist die Mieter

Zusammenfassend lässt sich also konstatieren, dass zu den auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten zurzeit insgesamt gut anderthalb Dutzend Einzelposten zählen, die jeder Vermieter berechtigt ist, zu erheben. Hierbei handelt es sich etwa um die lokal und regional unterschiedliche Grundsteuer, die bei Nachforderungen durch die Stadt oder Gemeinde ausnahmsweise auch nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vom Mieter erhoben werden darf. Ebenso zulässig sind Betriebskosten eines Aufzugs, Kosten für Müllbeseitigung und Straßenreinigung sowie diejenigen für die Gebäudereinigung, jedoch nicht für einmalige Säuberungen nach Bauarbeiten. Die Kosten für Ungezieferbekämpfung können nicht auf die Mietergemeinschaft umgesetzt, sondern als Schadenersatzforderung von dem entsprechenden Mieter verlangt werden, der den Befall zu verschulden hat. Die Kosten für die Gartenpflege müssen auch von denjenigen Mietern ohne Benutzungsrecht am Garten mitgetragen werden. Gleiches gilt für Strom-, Reinigungs- und Wartungskosten von allgemein nutzbaren, aber nicht von allen Mietern genutzten Waschküchen sowie Stromkosten für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Räume. Auch die Kosten für die Entwässerung in die Kanalisation sind umlegbar, ebenso die Beiträge für Sach- und Haftpflichtversicherungen. Heizung und Warmwasser werden zur Hälfte in Abhängigkeit des individuellen und gesamten Verbrauchs umgelegt. Kosten für Kaltwasserversorgung, Aufbereitung und Versorgungsanlage sowie Ablesung und Eichung der Kaltwasserzähler sind wie die Kosten für den Schornsteinfeger umsetzbar, wenn Mieter über eine Einzelfeuerstätte oder Gasetagenheizung verfügen. Stromkosten für TV-Gemeinschaftsantennen und Gebühren für Kabelfernsehen können wie auch Lohn- und Lohnnebenkosten für Hauswarte oder Hausmeister umgelegt werden. Deren Tätigkeiten dürfen nicht zusätzlich als Positionen in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Als sonstige umsetzbare Betriebskosten gelten diejenigen für hausinterne Saunen oder Schwimmbäder, für die notwendige Beheizung und Reinigung von Dachrinnen sowie die Wartung von Feuerlöschern.