Der Mieter zahlt nicht – was können Sie tun?
Der Mieter zahlt nicht – was können Sie tun?
Vermehrt stehen Vermieter vor der misslichen Situation, in der ein Mieter zu Beginn die Miete in der festgelegten Höhe pünktlich bezahlt. Doch nach ein paar Monaten verspätet sich die Miete und kommt danach gar nicht mehr. Es folgt eine Entschuldigung des Mieters und das Versprechen, die Zahlung in Kürze nachzuholen. Danach wird ein Teil der offenen Miete überwiesen und es bleibt ein offener Rest. Die Rückstände erhöhen sich nach mehreren Monaten und der Vermieter kann eventuelle Kredite, die er beim Kauf seiner Wohnung aufgenommen hat, nicht mehr zurückzahlen. Kommt der Vermieter in eine solche bedrohliche Situation, ist es letztlich egal, ob der Mieter den Mietrückstand selbst verschuldet hat oder nicht. Ein Vermieter braucht in der Regel die Mieten pünktlich und vollständig, um seine Finanzierung nicht in Gefahr zu bringen.
Stehen bereits bis zu zwei Monatsmieten aus, müssen Sie als Vermieter unbedingt und schnell handeln. Die Chance wird immer geringer das Geld zu erhalten, je höher der Rückstand wird. Es gibt zu diesem Zeitpunkt für Sie lediglich zwei Möglichkeiten: Entweder der Mietrückstand trifft schnell ein und das Verhältnis zum Mieter normalisiert sich wieder – wenn nicht, sollten Sie das Mietverhältnis so schnell wie möglich beenden. Nur so kann die Wohnung erneut an einen regelmäßig zahlenden Mieter vermietet werden.
Mietrückstand – was können Vermieter tun?
Sobald der Mieter zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat, dürfen Sie als Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Die gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch und auch die meisten Standard-Mietverträge sehen eine Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines jeden Monats vor. Bis dahin muss die Miete beim Vermieter eingegangen sein. Passiert das nicht, bedeutet das einen Zahlungsverzug für den Mieter. Sobald dieser Zahlungsverzug entsteht und dieser in der Höhe von zwei Monatsmieten aufläuft, dürfen Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen – ohne Abmahnung oder schriftliche Mahnung. Das ist nicht notwendig.
Eine solche fristlose Kündigung wird auch dann schon möglich, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlterminen mit einem nicht unerheblichen Betrag in Verzug ist, der über einer Monatsmiete liegt. Das heißt, sobald von zwei Mieten die erste Zahlung vollständig erfolgte, jedoch die zweite Miete nicht ganz eintrifft, liegt dieser Zahlungsverzug vor und auch hier ist die fristlose Kündigung erlaubt.
Fristlose Kündigung – Form und Fristen
Die fristlose Kündigung muss natürlich schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist nicht möglich und unwirksam. Die Kündigung muss an den Mieter oder mehrere Mieter, die im Vertrag stehen, adressiert und vom Vermieter oder bei mehreren Vermietern von allen unterschrieben sein. Wenn die Kündigung nur an eine Person von mehreren Mietern gerichtet ist, ist die Kündigung nicht wirksam. Es ist in der Praxis üblich, dem Mieter einen Zeitraum für den Auszug von 14 Tagen einzuräumen. Die Kündigung benötigt eine genaue Begründung, in diesem Fall den Mietrückstand.
Vorsorglich sollte der Vermieter gleichzeitig eine ordentliche Kündigung verfassen – mit dem nächstmöglichen Kündigungstermin, wenn er nicht möchte, dass der Mieter mit einer zeitlich erlaubten Rückzahlung seiner Rückstände die fristlose Kündigung rückgängig macht. Dies kann er nicht, wenn zeitgleich eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde. Der § 545 BGB birgt auch Fallen. Denn dort wurde im Satz 1 festgelegt, dass ein Mieter, der nach Ablauf der Mietzeit nicht auszieht, auf unbestimmte Zeit das Mietverhältnis verlängert, wenn der Vermieter ihm nicht innerhalb zwei Wochen erklärt, dass er das nicht erlaubt. Zieht der Mieter also nach der fristlosen Kündigung nicht aus, muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen eine Räumungsklage zustellen lassen, sonst ist die Kündigung unwirksam.
Der § 545 BGB kann bereits im Kündigungsschreiben ausgeschlossen werden. Stellt der Mieter sich quer und zieht nicht aus, ist es dem Vermieter nicht erlaubt, ihn aus der Wohnung zu werfen. Er muss eine Räumungsklage anstrengen und der Vermieter darf dann auch gleichzeitig die offenen Mietzahlungen einklagen. Im Zweifelsfall ist ein Gang zum Anwalt der richtige Weg, um keine Fristen zu versäumen.
