Die sogenannte Vollfinanzierung ermöglicht den Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital. Einige Banken finanzieren nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die beim Kauf anfallenden Nebenkosten für Makler, Notar, Gericht und Steuern. Diese Finanzierungsmethode ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, dazu gehört beispielsweise, dass ausreichend Bonität vorhanden ist.

Höhere Zinsen durch höheres Risiko

Die 100 % Finanzierung funktioniert wie ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem sich die monatliche Rate aus dem Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammensetzt. Zudem fallen die üblichen Kosten einer Finanzierung an, wie mögliche Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen. Grundsätzlich ist die Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer. Das hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der monatlich zu erbringenden Kreditraten. Der Effekt der höheren Zinsen kann etwas vermindert werden, indem von Anfang an ein höherer Tilgungssatz vereinbart wird. Grundsätzlich sollte der Anteil aber trotz 100 % Finanzierung nicht bei mehr als der Hälfte des verfügbaren Einkommens liegen.

Wie üblich, wird die Bank im Grundbuch eingetragen. Die Bank kann also unter bestimmten Umständen die Immobilie verwerten, zum Beispiel bei sinkendem Marktwert oder ausbleibenden Annuitäten.

110 % Finanzierung wird weniger

Das Angebot an Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten sinkt. Das liegt vor allem daran, dass diese eine erhöhte Unsicherheit bedeuten. Für Banken gilt nur die Immobilie an sich als Sicherheit – die mitfinanzierten Nebenkosten zählen nicht dazu. Wenn der Kaufpreis eines Hauses 300.000 Euro beträgt und die Kaufnebenkosten bei 30.000 Euro liegen, wäre dieser Betrag eine Unsicherheit für das Kreditinstitut, die im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers verloren ginge. Die meisten Banken verlangen einen Risikoaufschlag in Form höherer Kreditzinsen. Aus diesem Grund wird die 110-prozentige Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten meist nur an Personen mit einer hohen Bonität vergeben, die eine hochwertige Immobilie in guter Lage erwerben wollen.

Wann sollte keine 100 % Finanzierung vereinbart werden?

Häufig heißt es, dass für eine solide Finanzierung mindesten zwanzig Prozent Eigenkapital aufzubringen sind. Es geht aber auch ohne, die Vollfinanzierung ermöglicht den Erwerb eines Eigenheims ohne eigenes Kapital. Dennoch wird abgeraten eine Immobilie zu finanzieren, wenn keinerlei Rücklagen vorhanden sind. Die Instandhaltung von Eigentum kann unter Umständen sehr teuer werden und unerwartete Faktoren wie Scheidung, Kinder, Jobverlust oder Krankheit können den Käufer schnell in Bedrängnis bringen. Wer bereits mit der Rate an die Grenze gegangen ist, hat dann eventuell keine Chance mehr, finanzielle Engpässe aufzufangen. Im schlimmsten Fall droht der Notverkauf zu einem geringeren Preis.

Ein Vergleich kann sich lohnen

Ob mit oder ohne Eigenkapital, es sollte immer eine Vergleichsrechnung angestellt werden. Dabei empfiehlt es sich, über alternative Tilgungsformen oder Eigenkapital ersetzende Anlageformen nachzudenken. Wichtig hierbei ist, dass bei der Entscheidung die Wahl auf eine Finanzierungsform fällt, die sich besten rechnet und der persönlichen Lebensplanung entspricht. Die Vollfinanzierung ist nur dann sinnvoll, wenn der Käufer oder Bauherr trotz seiner monatlichen Raten seinen Lebensunterhalt bestreiten kann.

Tipp: Hohe Tilgung vereinbaren

Wer ohne Eigenkapital sein Eigenheim finanziert, sollte das günstige Zinsniveau dazu nutzen, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Das hat den Vorteil, dass nach dem Ende der Zinsbindung nur noch eine deutlich geringere Summe anschlussfinanziert werden muss.

Sie sind sich nicht sicher, ob die Methode der Vollfinanzierung zu Ihnen passt? Oder wissen bereits, dass Sie ein Grundstück im Raum Köln bauen oder erwerben möchte, Belvisio hilft Ihnen gerne weiter: Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Ähnliche Beiträge